【中小企特區】經濟急速發展衍生樓價高企、租金飛升等問題，令室內空間成本不斷上升。早年曾衍生迷你倉需求，現時有企業更拓展迷你箱業務，以固定尺寸的箱子供顧客寄存物品，每月收取固定服務費。易存迷你箱負責人周宇泰表示，該公司五月試業以來，使用了三成室內庫房空間，當中住宅用戶約八成，正籌備拓展氹仔倉庫。由於前期投資大，預計要年半至兩年才能回本。

試業五個月住客多

周宇泰表示，香港地小人多，寸金尺土，空間成本高。近年澳門同樣面對相關問題，對室內空間的使用越來越重視，衍生倉儲需求。最初從紐約了解到迷你箱業務，考慮本澳情況後將迷你箱引入澳門，並於今年五月試業。該公司租用四千至五千呎室內空間作為倉儲，與迷你倉不同的是，該公司為客戶提供固定大小的迷你箱供擺放物品，祇要存放物品能夠放進一個迷你箱內，均按一個迷你箱收取月費。試業約五個月以來，共使用三成倉庫面積，按照用戶分類，約八成為住宅用戶，兩成為企業客戶，長遠希望發展至各佔一半。由於收到不少關於離島區存放的使用查詢，相信該區有需求，故現正籌備在氹仔區設立迷你箱，服務路氹區用戶。

研發手機程式落單

現時仍進行早期研發、管理工作，未大規模宣傳推廣，靠網站及社交媒體宣傳。考慮到智能手機使用普及，公司正投資研發手機應用程式，客戶下載後便可足不出戶、隨時隨地透過手機應用程式向公司落單、申請迷你箱服務，預計年底投入使用。屆時客戶透過手機應用程式訂購服務後，公司有車隊將迷你箱送上門，客戶填寫資料並將物品封存迷你箱後，再致電公司上門收回迷你箱並存放倉庫內。公司在倉儲服務外提供物流運輸服務，整個過程用戶可以足不出戶。

由於迷你箱存放物品涉及客戶私隱，故公司已投資建立完善的保安系統，室內並設有溫度及濕度監控，每天均有人員檢查倉庫，跟進倉箱是否出現異樣。不過，客戶並非所有物品均可存放在倉庫內，所有物品均要符合本澳法例，且沒有異味。

創辦迷你箱的前期投資包括租用倉庫、建立車隊及研發手機應用程式等成本開支，短期內難以回本，要靠中長期開拓業務。尤其當倉儲數量增加，建立一定規模後，成本可被增加的迷你箱攤分。預計要年半至兩年後才能實現收支平衡及盈利。

圖文 澳門日報記者 黃思僑

易存迷你箱

地址：澳門黑沙灣第五街文豐工業大廈1A地下

電話：28341166

經營三問:

1、對於這類倉儲性質的企業，應該如何打造品牌效應？

2、物流+倉儲的迷你箱，如何做好物流及倉儲管理？

3、銀行對企業融資用途有沒有嚴格要求？

會計師樓宣傳 強調保私隱

【青企診斷】青年企業家協會表示，個案有別於一般流行的迷你倉，需要自助式收納和自行安排取貨和物流，而且地點是客人的考慮。今期的易存迷你箱主要提供標準儲物箱、文件箱和一些較不太常用的物件，並提供物流服務。客人並不需要考慮倉庫是否就腳、交通是否方便，適合現在的小家庭和中小企業，所以宣傳應該突出這兩點。

家庭客人方面，除了平時的恆常宣傳，重點時間應該在冬夏換季收藏大件衣物和家居用品時段；中小企業客戶方面，可以律師樓和會計師樓客戶為重點，因為他們一般需要儲存較多文件，且很多文件都因為法例規定要保留一段時間而要儲存，所以一般也很少常常提取，易存因而可以省回不少物流支出。不過，易存需要有措施確保文件的私隱，例如可以讓客戶收拾後密封文件箱，並加入火漆印等。

經營上，由於並不需要在方便客人的地方，所以倉租成本應該可以有效控制；另外，資料提到公司有意研發手機程式，這是大趨勢，應該加緊進行；最後，雖然公司已經有政策訂明賠償條款，但也應該在保險上投入資源，增加客戶信心。

銀行代收付 助日後融資

【中銀財務建議】中銀中小企服務中心表示，迷你箱經營與迷你倉相比，經營上有着更靈活、更方便、更便宜、更安全的因素。從投資者角度，有初期裝修成本更慳，儲存地方更易控制之利，實為儲存行業的進階版。

在打造迷你箱品牌上，可因應上述價錢平、方便、靈活、更安全的經營優勢，擬定宣傳策略：(1)有專屬車隊，用家可足不出戶，可隨時隨地預約時間提取交收，不用像迷你倉般需現身到倉庫提存，花時間花氣力；(2)價錢平，每月收租，不需簽長約租用倉庫，不會浪費儲存空間納空租，交付可免費，提取可控每箱收取適量費用，就有專人送到府上、客戶手中；(3)安全性高，貨倉不對外開放，儲存環境有恆溫設備，提供24小時CCTV監控，增添保障及用家信心。迷你箱與迷你倉區別在於迷你箱單價較便宜，還提供收送貨服務，客戶入場費低，且只要收納得宜，只按箱大小收費，不會按重量。倉儲方面，建議確定幾種標準大小箱子，並訂做可放入以上標準箱子的貨架，參考圖書館書籍分類，分大小，分地區擺放，節省倉庫收納空間同時方便查找。

經營迷你箱首要有專屬車隊，完善的路線及時間安排，因澳門地方不大，道路狹窄，為運送方便，應以三輪電單貨運車為主，客貨車為輔，以增加車隊靈活性。並要增加貨運途中貨物保險，以保障客戶及減少公司賠償損失，增設電腦設備，開設網頁，開發電腦程式，以編排客戶迷你箱排放，收集客戶存取貨物時間、地點，以完善安排車種及交收路線，節省交通成本。

宣傳方面，建議加入中銀優惠商戶，申請代收付服務或推動客戶使用網上支付，拓展客戶同時為日後有可能的融資需求積累有效現金流。企業起步初期，以信用融資實屬較難，應善用政府輔助資源，如創業資金輔助，增設網頁補助，其中提到銀行融資有沒有用途的嚴格要求。銀行對企業融資一般分專項專款融資和流動資金融資兩種，專項專款融資對貨款用途有嚴格的要求，流動資金是融通企業日常經營中的營運資金短缺，實際上都有用途要求，例如：應付帳款支付、只是銀行對流動資金用途的監管相對寬鬆。日後公司自置工廈單位發展時，亦可申請政府的利息補貼，節省支出，亦需利用銀行的電子渠道及自助服務，如每月租金的自動事轉帳服務，網上繳費服務等。一來可減省人力處理現金時間，二來可形成公司完善的現金流，如實反映公司營運業務量，為日後申請政府信保或銀行貸款時,供數據作準備。亦可通過銀行的商戶優惠計劃增加宣傳渠道。

實行ISO管理增客戶信心

【生產力角度】被稱為“迷你倉2.0”的迷你箱服務，主要針對個人或家庭用戶儲存家居雜物的需要，與傳統迷你倉服務最主要的分別在於，經營者會安排物流車隊上門收取及送遞貨品。由於要吸引個人或家庭用戶，迷你箱服務是以“儲物箱”為收費單位，按件計價，一般不需要簽租約，令用戶能以實際用多少便付多少錢去滿足儲物需求。

以香港為例，迷你箱服務自去年底出現數月後便陸續有多家競爭者，服務流程大同小異。作為澳門市場首家經營者，建議應加緊確立專業服務品牌形象，並盡快推出雲端操作和適時加添增值服務，例如讓客人透過手機應用程式追蹤貨品送貨位置等。另外，建議設多款不同大小的箱子供客戶選擇，以便儲存不同體積和形狀的物品。

儲存與物流服務講求保安及透明度。個案公司在網站上提供有關服務使用流程、收費方法、保險安排、儲物箱設計和倉庫保安系統等資料是第一步；若要加強客戶信心（尤其是企業客戶），可考慮實行ISO管理標準，並透過第三方認證確認質量和保安管理系統的運作。為令服務質素有保證，不論自設或外判物流團隊及車隊，亦要加強管理，以確保人員服務水平。為配合經營者這方面需要，生產力中心設有相關諮詢服務和課程。

倉庫、運輸和IT開發費用可說是經營迷你箱服務的最大成本，故建議經營者亦要加強成本控制和資金來源和使用方面的管理。同時，亦應注意保險安排能否為企業和客戶提供適當的保障。

案例點評：以良好服務穩定累積客戶，聚沙成塔創造收益

澳門大學工商管理學院

企業管理與市場營銷系副教授 劉丁己博士

幫助客戶解決問題的生意

居住和營商空間不足，寸土寸金，可以說是香港和澳門近幾年共同面對的一個大問題；香港尤其嚴重，澳門則急起直追。一個好的創業點子，一般都必須協助消費者解決問題，或是滿足消費者需求，或者為消費者創造價值，方能有良好發展。本次案例企業主營“易存迷你箱”業務，有助解決一般澳門家庭和企業倉儲空間不足，以及空間成本高的問題。經營者的“倉儲加物流”迷你箱業務，和另一個類似的迷你倉業務類似，不過相較之下，具有三個明顯特色：第一，計費方式簡單易懂（按箱計費，不論重量，反正每箱月費49元）；第二，消費門檻低，一般民眾和中小企都能輕鬆使用（每箱月費才49元）；第三，附加服務十分便利（享有免費物流服務，足不出戶即可完成寄存服務）。年中試業至今，發展不俗。經營者提到研發手機應用程式，方便客戶未來以智能電話落單、聯絡公司也是標準動作，絕對值得盡快落實，Just do it！迷你箱業務抓緊發展趨勢，同時手機應用程式開發完成之後，也能運用網路和移動通訊發展技術提供便利服務，基本條件良好。此外，針對經營者提出的未來發展方向，給予以下建議：

客戶聚沙成塔，需要時間累積

（1）目前看來“易存迷你箱”主要客戶為住家和中小企。澳門大型企業如娛樂場、酒店、銀行等等，實力堅強，對倉儲空間自有妥善安排。根據“易存迷你箱”的主打特色，顯然目標並不是爭取中大型客戶。所以在業務推廣發展上，如要建立品牌，就必須維持優質服務，聚沙成塔，慢慢累積足夠多的客戶數量，便能創造穩定的現金流收益。其中為幫助消費者創造更大便利及拓展業務，必然要擴大覆蓋範圍。開拓離島市場是一定要的，因此加強氹仔與路環的業務是合理方向。雖然氹仔區空間沒有澳門區這樣緊張，但是氹仔區住戶對生活品質與營商空間普遍有較高要求，因此其實業務還是有繼續發展的空間。只要在氹仔能找到租金合宜的工廈或倉庫，開辦倉儲分支據點，業務營收會進一步提升。（2）案例經營者目標應務實，現階段除了持續開發中小企業務，重點還是要調整業務比例，多往企業用戶開發（尤其是較有實力的中型企業）。企業用戶一般對營商空間要求更大，對資金成本的要求也比居家緊張，所以說針對中小企加強發展商業對商業市場（business to business market），對企業長遠業務穩定發展會更有幫助。澳門是個小城市，空間有限，業務絕對有發展空間。不過業務從小做到大的推廣過程，需要一定時間。同時澳門也不像香港市區或東京那樣，一直對於迷你箱或迷你倉的業務有較大需求（在香港和東京生活一向有租用迷你倉或迷你箱的經驗，因為香港和東京市區的租金一向位列世界前茅的貴），所以不僅僅是累積客戶需要時間，也需要通過持續良好服務所創造出來的口碑，來吸引一些新的客戶。如何通過當地社團和商會的人際網路，加速拓展商業機會，值得考慮。（3）另外，未來如何推出進階加值服務，像是推出類似銀行保險箱這樣的高階服務（月費更高，但是提供進一步的保衛和安全保管服務），也是有助創造營收的明確方向。澳門作為重要旅遊景點，中轉旅客也不少，如何為某些中轉旅客，提供重要物品長期寄存保管服務，同樣值得思考。（4）目前迷你箱的儲存空間還很充裕，如要加速現金流動速度，增加營收，適度的推廣活動也可以考慮。例如針對居家用戶可以考慮“數量型優惠”，可以針對大量用戶推出一定優惠（例如買十箱送一箱之類的）；針對企業用戶，則可以考慮“時間型優惠”，例如一次簽約兩年以上可享有額外折扣之類。