最近在香港某雜誌上看到一篇文章，講述當地兩大華資百貨巨頭永安和先施鬥足百年，市值和業績卻差天共地的歷史和原委。過去一百多年，鄰埠這對百貨“冤家”曾經叱咤業界，與英資連卡佛、日資大丸、裕華國貨等分庭抗禮，成為顯赫一時的“本地薑”。由於兩家公司當年都靠近上環港澳碼頭，相信大部分到過香港的澳門人都光顧過，應有頗為深刻的印象。

    磚頭養三代撼贏先施

    永安在一七年狂賺26億港元，目前市值78億港元；先施一七年蝕近1億港元，市值卻跌至2.8億港元。其實在九十年代初，兩家公司管理層均開始年輕化，由留學歐美名校的家族新一代接班，見識和思維都不會落後於潮流，為何結果卻有雲泥之別？原因竟然是永安靠“磚頭養三代”撼贏先施。

    先施在九二年將旗下物業紛紛出售，其中最貴重的中環旗艦店四層商場賣給南豐後租回，套現11億8千萬元；九七年又將旺角先施大廈三層商場分拆出售……不但錯過了近10年來房地產市場大牛市，還要捱不斷上升的昂貴租金，甚至屢遭業主逼遷。

    相反永安在當年最高峰期有十三間分店，後將大部分不太賺錢的分店結業，只保留上環、佐敦、尖東等四間分店，但除愉景灣店外，其餘都在自置物業內經營，既不用擔心捱貴租或遭迫遷，又得享物業和租金升值帶來的巨大利益。集團目前靠收租就可以維持利潤，去年來自投資物業的溢利幾乎是百貨業的四倍，單計上環旗艦物業的價值，就已超過整個集團的市值。

    買地開店等長期升值

    以毛利不高的日常生意收入，去保持手中精華地段的核心物業，其實是企業一個賺大錢的法寶，在國際商業投資中有不少成功案例，最有名的是大家耳熟能詳的快餐店麥當勞。目前麥當勞在全球有3萬多分店，賣漢堡包、薯條、可樂都是賺小錢的生意，最賺大錢的是公司所擁有的房地產。

    麥當勞有很強大的專業選址團隊，通常看中的地段有較高的升值潛力。麥當奴選擇在哪些地段開店，都對周邊樓價提供了長期升值的空間。該公司一般自己買入土地建設店面，或與原土地所有者簽署二、三十年長期租約，或再將店面轉租加盟商，這樣日後房地產長期升值帶來的巨大利益，大部分麥當勞都能享受到。

    目前麥當勞有1/3收入來自直營，2/3收入來自加盟，加盟費中最重要的是房地產增值和租金收益。麥當勞是靠賣漢堡、魚柳包和薯條名揚四海的快餐連鎖店，對產品確實精益求精、品質控制極嚴、宣傳推廣有道，因此深得全球消費者喜愛。但這些只是毛利甚低的生意，並不能賺大錢。如果麥當勞只着重研究出產價廉物美的漢堡和魚柳包，就永遠不能成為一家全球優秀的超級企業。

    物業產現金流抵成本

    世界上最容易賺錢的途徑之一就是資產升值，物業是對抗通貨膨脹的極好工具。房地產市場當然有周期性，但社會和經濟發展、工資和物料價格上升、人口不斷增加、紙幣越來越不值錢……都會令物業價值長期趨升。然而在沙漠中隨便買入一塊不能產生收入的地皮等升值，充其量只能說是投機。懂得選擇有潛力的地段非常重要，而資產升值需要時間，長期持有需要成本和耐心。

    麥當勞和永安的案例是利用資產升值賺大錢的最佳詮釋，其一是選擇潛力巨大核心地段的眼光和能力，永安擁有的在香港上環、佐敦和尖東等物業堪稱精華之選，麥當勞全球數以萬計分店擁有的物業更令人垂涎欲滴；其二是長期持有這些優質物業的策略和決心，由於房地產的不可移動和獨有性，黃金地段的土地和物業資源非常有限，一旦賣掉可能永遠無法買回。

    其三也許是最重要的一點，就是千方百計利用這些物業產生現金流，以抵消長期持有所需要的成本。物業出租是其中一個辦法，但能在自置物業內出色地經營本業更為主動，不但無加租和續租煩惱，還可以進一步積極地推升物業價格，並產生更大的現金流。有志學習投資的年輕朋友，盡早懂得這個最容易致富的辦法，日後在人生道路上將受用無窮。

    容永剛

     來源：澳門日報