本澳相隔十五年再作土地拍賣，市場終見地段廬山真貌。有本地發展商坦言，地段優質、周邊配套好，樓面呎價底價二千多至三千元可謂“十分抵”。不過，“抵還抵”，經過三年疫情洗禮，本地發展商現金流十分緊張，獨資競投困難，估計合資競投為主，或有港資上市公司、內地央企參與。

    ○八年本地發展商以高出底價9倍、8倍投得兩塊地段，僅是土地每呎樓面地價，已媲美當年的住宅成交均價，成為當年澳門以至香港地產業界的佳話。相隔十五年再次賣地，相信將成為發展商、地產行業討論熱點。

    有本地發展商表示，○八年兩幅拍賣的土地，屬新發展區域，周邊配套需時完善。今次公開拍賣的兩幅土地位於氹仔市中心，周邊公交配套、生活機能完善，已是成熟社區。周邊更有多所學校，校網佈局理想，地理位置可謂相當優越。

    落成後呎價約萬元

    價格方面，兩幅土地面積分別有逾3,500平方米、3,200平方米，地積比率均為10倍，換言之可建樓面面積逾37萬平方米及34.7萬平方米，以底價11.36億元及7.77億元計，每呎樓面地價底價僅為3,008元及2,239元，以該地段而言，“十分抵”。

    假設以底價略高成交，加上溢價金，粗略估計每呎土地成本價約5,000元，加上利息支出、建築費用等，每呎建築成本價約3,000元。倘加上潛在利潤，估計落成後平均呎價約1萬元。由買地到符合樓花銷售的法例要求，至少要三年，認為三至五年後該水平屬市場可接受價格。不過，土地底價“抵還抵”，發展商也要看現金流做事。經歷三年疫情洗禮，本地發展商現金流大不如前，加上美國持續加息，利息成本開支大，有現金首要支付員工開支、償還銀行貸款，現金流相當緊張。其次是本地樓市交投淡靜，住宅銷情慘淡，有資產無人買，無法產生現金流，市況“塘水滾塘魚”，如今連“塘水”都要“乾塘”，市場信心十分薄弱，即使有現金也先留住支持企業運作，難以一擲數億投地。

    預料合資競投為主

    另一方面，今次拍賣的兩幅土地屬批租地，根據過去經驗，批租地難獲銀行貸款投地。換言之，企業要一次準備至少數億元才可參與競爭。因此認為本地發展商要獨資競投有一定困難，估計本地發展商合資參與競投為主，香港上市公司也可能參與。內地方面，由於民營內房債台高築，現金流主要用於保交樓、償還債務，因此參與競爭性不大，財政實力較強的央企有可能參與競投。

    來源：澳門日報