新冠疫情對博彩旅遊業構成重大衝擊，經濟前景備受考驗，曾經熾熱的樓市如今也迎來陣陣冷風。第一太平戴維斯（澳門）有限公司董事總經理廖沛霖表示，各項影響樓市的因素已轉差，今年信貸質素、還款能力漸見惡化，幾年前借八成樓按置業的居民，已瀕臨負資產邊緣。倘樓價持續下跌，將對經濟造成不可逆轉的衝擊。建議政府因時制宜，優化樓市調控方案。

    廖沛霖表示，疫情至今近三年，無論是GDP、賭收、失業率等經濟指標均持續惡化，旅客大幅減少，居民消費疲弱，負面情緒蔓延至商業層面，造成惡性循環。

    貸款拖欠比率續升

    據該公司整理的數據，銀行在住宅物業、商業、中小企借貸中未償還貸款總額近4,800億澳門元，平均拖欠比率持續上升。如住宅按揭拖欠比率由一九年疫情開始時的0.23%升至今年七月的0.46%，拖欠比率升1倍；中小企業信貸拖欠比率則由一九年底的0.19%升至今年上半年的0.82%，急升超過3倍，反映企業、業主面臨的還款壓力不斷加大。

    他指出，樓市平穩發展是整體經濟可持續發展的關鍵，樓市不應持續升溫，但也不能急跌。當樓價急跌，部分業主變成負資產，甚至斷供，將出現連鎖反應。近年受惠於8成樓按的首置買家將首當其衝。從七至九月住宅成交數據看，樓價下跌的住宅已由800萬元以上的單位，擴展至800萬元以下的單位。個別疫情前開售價格較高的細單位，目前已錄得超過3成跌幅，倘樓價持續下滑，負資產進一步增加。

    目前，物業估價公司的住宅估值參考成交密集的中位數作為估值基準，假如以近期少量極低價成交個案套用在物業估值上，住宅估值將大幅下調。當樓市長期下跌以及出現更多以大幅折讓價出售成交的案例，物業估值公司便無可避免全面下調估價，屆時將帶來嚴重骨牌效應。

    優化調控趁機換樓

    特區政府當時推出樓市調控措施，初衷是防止樓市持續升溫。如今樓市低迷，應考慮優化調控方案。目前樓市已沒有誘因可以回升，優化樓市措施只能釋放有財政能力、有實際需要人士可趁樓市回落期間購買物業或換樓，更可挽回居民對物業市場的信心。因此，建議特區政府盡快落實樓市調控措施的優化政策，確保樓市平穩發展，如放寬樓價800萬元以上住宅的樓宇按揭限制，為有需要換樓的家庭提供機會，趁樓價下跌時換樓，改善居住條件。

    澳門作為自由經濟社會，不應過多干擾私樓市場發展，不應“打沉”樓市或調節到政府認為合理的樓價水平，倘樓市回到九十年代大量銀主盤卻無人問津，並非理想的調控效果。樓價失控下瀉，政府有意推出的“夾屋”是否還有存在價值？希望政府適時重新檢討樓宇按揭指引，讓樓市重回健康發展正軌。

   來源：澳門日報